【衝撃のカラクリ】ローン返済が家賃で消える？実質0円でマイホームを建てる「賃貸併用住宅」という選択肢
「いつかは夢のマイホームが欲しい。でも、35年も続く住宅ローンの返済を考えると、今の給料で本当に大丈夫だろうか…」
「家を建てたら、子供の教育費や自分たちの老後資金が圧迫されるんじゃないか。ローンのために人生の楽しみを我慢するのは嫌だ…」
マイホームという人生最大の夢と、その裏側にある重いローン返済という現実。この間で揺れ動き、一歩を踏み出せずに悩んでいる方は非常に多いのではないでしょうか。
しかし、もし、その毎月のローン返済が、同じ家から入ってくる家賃収入によって相殺され、実質ゼロになるとしたら？さらに、土地を既に所有している方なら、ローン返失済を賄ってなお、毎月数万円の利益（お小遣い）が生まれるとしたら…？
そんな「うますぎる話」が、実は現実的に存在するのです。この記事では、その衝撃のカラクリである「賃貸併用住宅」という選択肢について、その仕組みからメリット・デメリット、そして成功させるための重要なポイントまで、徹底的に解説します。
「賃貸併用住宅」とは？その基本的な仕組み
「賃貸併用住宅」とは、その名の通り、一つの建物の中に「自分が住む自宅スペース」と、「他人に貸し出す賃貸スペース（アパートや店舗）」が共存している建物のことです。
例えば、3階建ての建物を建てる場合、以下のような形が一般的です。
- 1階、2階：ワンルームのアパート4戸として貸し出す（家賃収入を得る）
- 3階：自分たち家族が住む、見晴らしの良い居住スペース
あるいは、1階を店舗や事務所として貸し出し、2階以上に住む「店舗併用住宅」も同じ考え方です。この「賃貸部分」から得られる家賃収入を、建物全体のローン返済に充てる。これが、賃貸併用住宅の基本的な仕組みであり、賢い資産形成の第一歩なのです。
なぜ「実質0円」が可能なのか？衝撃のカラクリを解剖
では、なぜ「実質0円」などという、まるで魔法のようなことが可能になるのでしょうか。それは、単に家賃収入があるから、という単純な話ではありません。そこには、３つの強力なカラクリが複合的に作用しています。
カラクリ１：「家賃収入」がローン返済の大部分を肩代わりする、強力なキャッシュフロー
これが最も直接的でパワフルな理由です。具体的な数字で見てみましょう。
例えば、建物価格5,000万円を、金利1.5%、35年ローンで借り入れたとします。この場合、月々のローン返済額は約15.4万円です。もし、賃貸部分から合計で月々18万円の家賃収入があれば、どうなるでしょう？
家賃収入18万円 − ローン返済15.4万円 = プラス2.6万円
なんと、あなたは住宅ローンを自己資金から1円も払うことなく、最新設備のマイホームに住みながら、毎月2.6万円のお小遣いまで手に入れることができるのです。特に、既に土地を所有している方は、土地購入代金が不要なため、この「プラス収支」を実現できる可能性が非常に高くなります。これは、ただのマイホームでは決して得られない、強力なキャッシュフローです。
カラクリ２：「住宅ローン」という、超低金利の武器が使える
通常、アパート経営などの事業目的で銀行から融資を受ける場合、金利が比較的高い（2%〜4%程度）「アパートローン」を利用する必要があります。しかし、賃貸併用住宅は、建物全体の床面積の50%以上が自宅スペースであれば、建物全体に対して、現在1%を切ることも珍しくない超低金利の「住宅ローン」を利用できるケースが非常に多いのです。
金利が低いということは、毎月の返済額が少なくなるということ。先ほどの例で、もし金利3%のアパートローンだったら月々の返済額は約21万円になり、家賃収入だけでは赤字になってしまいます。この「住宅ローンが使える」という特権こそが、賃貸併用住宅を究極の不動産投資たらしめる、最大のカラクリと言えるでしょう。
カラクリ３：「住宅ローン控除」など、国からの税金優遇が受けられる
マイホームを購入する際には、「住宅ローン控除（減税）」という、年末のローン残高の0.7%が、最大13年間にわたって所得税や住民税から戻ってくる、非常に有利な制度があります。賃貸併用住宅も、自宅部分の面積割合などの条件を満たせば、この制度の対象となります。
つまり、あなたは家賃収入でローンを返しながら、さらに国から税金のキャッシュバックまで受けられる可能性があるのです。これも、実質的な負担をゼロに近づける、強力な後押しとなります。さらに、賃貸経営にかかった経費（固定資産税や修繕費、減価償却費など）は、確定申告で経費として計上できるため、給与所得と合算して所得税を圧縮する「節税効果」も期待できます。
メリットだけじゃない！必ず知るべきデメリットと、その具体的な対策
ここまで聞くと、まさに夢のような話ですが、当然ながら良いことばかりではありません。安易な決断で後悔しないために、デメリットとその対策をしっかりと理解しておきましょう。
- 空室リスクはゼロではない
賃貸部分に常に入居者がいるとは限りません。空室になれば、その間の家賃収入はゼロになり、ローン返済は自己資金で賄う必要があります。
【対策】→ 賃貸需要の高い立地を選ぶことが絶対条件です。また、周辺の家賃相場を徹底的に調査し、少し低めの家賃設定で常に満室を目指す、という堅実な戦略も有効です。 - プライバシーと騒音の問題
同じ建物に入居者（他人）が住むことになるため、生活音やプライバシーには一定の配慮が必要です。特に、オーナーが真上に住んでいると、入居者は気を使うものです。
【対策】→ 設計段階で、玄関や階段、廊下を完全に分離する。壁の遮音性を高める。自宅部分を1階にし、賃貸部分を上階にする、といった間取りの工夫が極めて重要になります。 - 売却しにくい可能性がある
賃貸併用住宅は、一般的なマイホームや一棟アパートと比べて、まだ市場での流通量が少ないニッチな物件です。将来、売却したくなった際に、「マイホームが欲しい人」にも「投資物件が欲しい人」にも中途半端に映ってしまい、買い手を見つけるのに時間がかかる可能性があります。
【対策】→ 将来の売却まで見据えるなら、自宅部分と賃貸部分を完全に分離して登記する「重層長屋」という形式で建てる、という専門的な手法もあります。 - 間取りやデザインの制約
賃貸部分の収益性を最大化しようとすると、例えば「北向きの部屋を賃貸に、日当たりの良い南向きを自宅に」といった理想が叶えられないことも。どこまでを「事業」と考え、どこまで「住まい」としての夢を追求するのか、家族でしっかりと話し合う必要があります。
どんな人に向いている？賃貸併用住宅が人生を変える可能性
では、具体的にどんな人がこの「賃貸併用住宅」を建てるべきなのでしょうか。
- これからマイホームを建てる予定の、30代〜40代の現役世代
→将来の昇給が見通せない時代に、給与以外の収入源を確保できます。教育費や老後資金への不安を、家賃収入が大きく軽減してくれます。 - 二世帯住宅を検討している方
→親世帯・子世帯のどちらかを賃貸に出すという柔軟な選択も。将来、家族構成が変わった際にも、空いたスペースを収益源に変えられます。 - 自宅で店舗や事務所を開業したい方
→1階をカフェや美容室、事務所にし、2階以上を自宅にすれば、毎月払っていた店舗家賃を、そのまま自分の資産への投資に変えることができます。 - 既に土地を所有しており、資産を最大化したい方
→最も有利な条件で、高収益な資産を築くことができます。自宅の建築費だけで、アパートという収益不動産まで手に入れるようなものです。
まとめ：マイホームは「消費」から「資産」へ。新しい家の持ち方
「家は、人生で一番高い買い物」とよく言われます。しかし、賃貸併用住宅という選択肢は、その常識を根底から覆します。
マイホームを、お金を払い続けるだけの「消費財」と捉えるのではなく、自分の住まいを確保しながら、同時にお金を生み出してくれる「収益資産」として手に入れる。これこそが、賃貸併用住宅の本質であり、これからの時代を賢く生き抜くための、新しい家の持ち方なのです。
もちろん、そこにはリスクも伴います。だからこそ、一つの会社の提案を鵜呑みにするのではなく、複数の専門家から、あなたの土地とライフプランに合った様々な「賃貸併用住宅」のプランを取り寄せ、その収支計画や間取り、リスク対策までをじっくり比較検討することが、成功への唯一の道です。
「ローンに縛られる人生」から、「家が自分の人生を経済的に助けてくれる人生」へ。あなたも、そんな新しいマイホームの持ち方を、一度本気で検討してみてはいかがでしょうか。