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【全13種類】用途地域を分かりやすく一覧で解説！あなたの土地に建てられるもの・建てられないもの
「自分の土地の用途地域は『第一種中高層住居専用地域』だったけど、これって具体的に何が建てられるの？」
「コンビニを経営したいんだけど、うちの土地で可能なんだろうか？」
前回の記事で『用途地域』が土地活用の未来を決める重要なルールだと分かっても、13種類もあるその詳細までは、なかなかわかりにくいですよね。
ご安心ください。この記事では、複雑に見える全13種類の用途地域を、**「何ができて、何ができないのか」という視点から、分かりやすい一覧形式で徹底解説**します。
この記事を読み終えれば、あなたの土地の可能性がより具体的に見えてきて、土地活用のプランニングが格段にスムーズに進むはずです。
大前提：用途地域は大きく３つの「グループ」に分けられる
まず、全13種類を理解しやすくするために、それらが大きく３つのグループに分類されていることを覚えておきましょう。あなたの土地がどのグループに属するかを知るだけでも、活用の方向性は大きく見えてきます。
- ①住居系（8種類）：主に人々の暮らしを守るためのエリア。最も規制が厳しいエリアから、店舗や事務所も建てられるエリアまで、細かく分かれています。
- ②商業系（2種類）：主に商業の活性化を図るためのエリア。多くの人々が集まる賑やかな街づくりが目的です。
- ③工業系（3種類）：主に工業の利便性を高めるためのエリア。工場の操業を守ることが目的です。
【住居系エリア】全８種類の特徴と「できること・できないこと」
ここからは、各用途地域で「どんな建物が建てられるか」を、身近な例を挙げて解説していきます。
1. 第一種低層住居専用地域
【どんな場所？】最も規制が厳しい、静かで良好な住環境を守るためのエリア。低層の戸建て住宅が中心の、いわゆる「閑静な住宅街」です。
【できること】戸建て住宅、小規模なアパート（高さ制限あり）、小中学校、診療所など。
【できないこと】コンビニ・スーパー、飲食店、ホテル、オフィスビル、工場など、ほとんどの商業施設や大規模な建物はNG。
2. 第二種低層住居専用地域
【どんな場所？】第一種より少しだけ規制が緩和されたエリア。こちらも低層住宅が中心の静かな住宅街です。
【できること】第一種の建物に加え、床面積150㎡以下の小規模な店舗（コンビニなど）が建てられます。
【できないこと】スーパー、飲食店、オフィスビル、工場など。
3. 第一種中高層住居専用地域
【どんな場所？】中高層のマンションなどが中心となる住宅街です。
【できること】低層エリアの建物に加え、大学・病院、床面積500㎡までの中規模なスーパーや店舗が建てられます。
【できないこと】飲食店（一部除く）、ホテル、オフィスビル、工場など。
4. 第二種中高層住居専用地域
【どんな場所？】第一種中高層より、さらに建てられる店舗などの種類が増えたエリアです。
【できること】第一種中高層の建物に加え、床面積1,500㎡までの店舗やオフィスビルも可能になります。
【できないこと】ホテル、映画館、工場（一部除く）など。
5. 第一種住居地域
【どんな場所？】住宅の環境を守りつつ、ある程度の商業施設も共存するエリア。大きな道路沿いなどが該当します。
【できること】中高層エリアの建物に加え、床面積3,000㎡までの店舗・事務所・ホテルなども建てられます。
【できないこと】映画館、カラオケボックス、パチンコ店など。
6. 第二種住居地域
【どんな場所？】第一種住居地域よりもさらに規制が緩和され、カラオケボックスなども建築可能なエリアです。
【できること】第一種住居地域の建物に加え、カラオケボックスやパチンコ店なども可能になります。
【できないこと】映画館、劇場など。
7. 準住居地域
【どんな場所？】幹線道路沿いで、住宅と自動車関連施設（ガソリンスタンドやカーディーラーなど）が混在するエリアです。
【できること】第二種住居地域の建物に加え、小規模な映画館や劇場、車庫なども建てられます。
【できないこと】大規模な工場など。
8. 田園住居地域
【どんな場所？】比較的新しくできた用途地域で、農業の利便性と調和した低層住宅の環境を守るエリアです。農地と住宅が混在しています。
【できること】低層住宅、農産物直売所、農家レストランなど。
【できないこと】ほとんどの商業施設や中高層の建物はNG。
【商業系エリア】全２種類の特徴と「できること・できないこと」
街の中心部や駅前など、多くの人が集まる賑やかなエリアです。
9. 近隣商業地域
【どんな場所？】住民が日用品の買い物などをするための近隣の商店街などを想定したエリアです。
【できること】住居系で建てられるほとんどの建物に加え、店舗や事務所の床面積制限がなくなります。映画館なども可能です。
【できないこと】風俗営業のお店や、危険性の高い工場など。
10. 商業地域
【どんな場所？】都心部のターミナル駅周辺など、最も規制が緩やかなエリア。デパート、オフィス、高層マンションなどが密集しています。
【できること】ほぼ全ての商業施設（風俗営業のお店も含む）や住宅、事務所が建築可能です。
【できないこと】危険性の高い大規模な工場など。
【工業系エリア】全３種類の特徴と「できること・できないこと」
工場の操業環境を守るためのエリアです。土地活用の選択肢は限られてきます。
11. 準工業地域
【どんな場所？】主に軽工業の工場やサービス施設が立地するエリア。危険性の低い工場と住宅が混在しています。
【できること】住宅、店舗、危険性の低い工場など、かなり幅広い建物を建てることができます。
【できないこと】ホテル、映画館など。
12. 工業地域
【どんな場所？】どんな工場でも建てられるエリア。住宅や店舗も建てられますが、住環境としてはあまり適していません。
【できること】ほぼ全ての工場、住宅、店舗。
【できないこと】ホテル、映画館、病院、学校など。
13. 工業専用地域
【どんな場所？】工場の操業のためだけに指定されたエリア。コンビナートなどが該当します。
【できること】工場のみ。
【できないこと】住宅、店舗、学校、病院など、工場以外のほとんどの建物はNG。
まとめ：用途地域が分かれば、土地活用の「解像度」が一気に上がる
全13種類の用途地域、いかがでしたでしょうか。このルールを知ることで、「うちの土地は住宅街だからアパート経営が良さそうだな」「駅前の商業地域だから、店舗経営も視野に入れられるかも」といったように、土地活用のプランがぐっと具体的になります。
ご自身の土地の用途地域は、市役所（区役所）のウェブサイトで簡単に調べることができます。まずはあなたの土地の「本当の可能性」を確かめてみましょう。
そして、用途地域というルールの中で、どの活用法が最も収益性が高く、あなたの目的に合っているのか。その最終的な判断は、ぜひ複数の土地活用のプロに相談し、具体的なプランを比較検討することをおすすめします。