アパート経営 vs 駐車場経営、儲かるのはどっち？【初期費用・利回り・税金】で徹底比較！
土地活用を考え始めたとき、多くの人の頭に最初に思い浮かぶであろう、２つの王道。それが「アパート経営」と「駐車場経営」です。
一方は、大きな収益と節税効果が期待できる、不動産投資の花形。もう一方は、手軽に始められ、リスクが低い、堅実な選択肢。
「長期的に見て、最終的に儲かるのはどっちなんだろう？」
「自分の土地と資金力には、どちらが合っているんだろう？」
あなたも、そんな風に頭を悩ませていませんか？この２つは、似ているようでいて、そのビジネスモデルは全くの別物。安易に「儲かりそうだから」というイメージだけで選んでしまうと、後で取り返しのつかない後悔をすることになりかねません。
この記事では、そんな永遠のテーマに終止符を打つべく、アパート経営と駐車場経営を、「初期費用」「収益性（利回り）」「税金」という、最も重要な３つの視点から、徹底的に比較・解説します。
先に結論：あなたの「目的」と「リスク許容度」で答えは決まる
いきなり結論からお伝えすると、「どちらが絶対に儲かる」という唯一の答えはありません。なぜなら、最適解は、あなたの目的と、どれだけのリスクを取れるかによって、180度変わるからです。
- 大きな収益と節税を狙うなら → アパート経営
（ハイリスク・ハイリターン。事業としての覚悟が必要） - リスクを抑え、手堅く始めたいなら → 駐車場経営
（ローリスク・ローリターン。副業やお試し感覚でも可能）
この大前提を頭に入れた上で、それぞれの具体的な違いを詳しく見ていきましょう。あなたの心の天秤が、どちらに傾くかを感じながら読み進めてみてください。
【徹底比較①】初期費用：スタートラインの高さが全く違う
まず、事業を始めるためのハードルの高さ、つまり初期費用です。ここには、天と地ほどの差があります。
アパート経営の場合
木造2階建てのアパート（8戸程度）を建てる場合、建築費だけで数千万円〜1億円以上かかるのが一般的です。ほとんどの人が、金融機関から多額の融資（アパートローン）を受けて始めることになります。自己資金（頭金）も、物件価格の1〜2割程度（数百万円〜）を求められるケースが多く、まさに人生を賭けた一大事業です。
駐車場経営の場合
一方、駐車場経営は驚くほど低コストで始められます。
- 砂利敷きの月極駐車場：整地、砂利敷き、ライン引き、看板設置などで、数十万円程度から可能です。
- アスファルト舗装のコインパーキング：舗装や精算機などの設備費を含めても、数百万円程度で収まるケースがほとんどです。
融資を受けずに自己資金だけで始められることも多く、事業開始へのハードルは比較にならないほど低いと言えるでしょう。
【徹底比較②】収益性（利回り）：リターンの大きさと安定性
次に、最も気になる「儲け」の部分、収益性です。ここでも、両者の性格は大きく異なります。
アパート経営の場合
複数の部屋から毎月家賃収入が得られるため、満室を維持できれば、非常に大きなキャッシュフローを生み出します。表面利回りも、都市部の中古物件なら5%前後、地方の新築なら8%〜10%以上を狙えるケースもあります。ただし、この収益は「空室」や「家賃下落」、「突発的な修繕」といったリスクと常に隣り合わせであり、安定性は経営手腕に大きく左右されます。
駐車場経営の場合
収益性は、アパート経営に比べて低いのが一般的です。月極駐車場であれば、空車リスクはありますが、一度契約すれば安定した収入が見込めます。コインパーキングは、立地や季節、天候によって日々の売上が変動するため、安定性はやや劣ります。
しかし、忘れてはならないのが、駐車場経営は「転用性の高さ」という、アパートにはない大きな強みを持っていることです。もし収益が上がらなければ、すぐに更地に戻して別の活用法に切り替えたり、売却したりすることが容易です。この「いつでもやめられる」という柔軟性は、リスク管理の観点から非常に価値が高いと言えます。
【徹底比較③】税金：節税効果の「アリ」と「ナシ」
土地活用を考える上で、税金、特に「固定資産税」と「相続税」の対策は非常に重要なテーマです。この点において、両者には決定的な違いがあります。
アパート経営の場合
これがアパート経営の最大のメリットの一つです。土地の上に「住宅」であるアパートを建てることで、
- 固定資産税：土地の評価額が最大1/6に減額される「住宅用地の特例」が適用され、税金が劇的に安くなります。
- 相続税：土地は「貸家建付地」として評価額が下がり、建物も評価額が低いため、相続税を大幅に圧縮できます。
アパート経営は、極めて強力な「節税ツール」としての側面を持っているのです。
駐車場経営の場合
残念ながら、駐車場にはこれらの税金の優遇措置はほとんどありません。駐車場は「住宅」ではないため、土地の固定資産税は更地とほぼ同額。相続税の評価額も下がりません。駐車場経営は、あくまで収益を得ることが目的であり、節税効果は期待できない、と割り切る必要があります。
【診断】あなたに最適なのはどっち？
さて、３つの視点から比較してきましたが、あなたにはどちらが向いているでしょうか？
- こんなあなたには「アパート経営」がおすすめ
- 金融機関から融資を受けられる信用力と、自己資金がある。
- 長期的な視点で、事業として不動産経営に取り組む覚悟がある。
- 収益性だけでなく、高い節税効果を求めている。
- こんなあなたには「駐車場経営」がおすすめ
- とにかく初期費用を抑え、低リスクで始めたい。
- 本格的な土地活用の「お試し」として、まずは手堅く経験を積みたい。
- 将来、別の活用や売却も考えており、身軽さを重視したい。
まとめ：二者択一ではない。「組み合わせる」という賢い戦略
アパート経営と駐車場経営。それぞれに一長一短があり、どちらが絶対的に優れている、というものではありません。
しかし、ここで一つ、プロの視点をお伝えします。それは、**「まずは駐車場経営から始め、収益で自己資金を貯めながら、数年後にアパート経営にステップアップする」**という、両者を組み合わせる戦略です。
駐車場経営でその土地のリアルな需要を肌で感じ、経営のノウハウを学ぶ。そして、満を持して本命のアパート経営に乗り出す。この二段構えの戦略こそが、失敗のリスクを最小限に抑え、成功の確率を最大化する、最も賢明な道筋かもしれません。
あなたの土地には、どちらの未来が、あるいはどんな組み合わせの未来が最適なのか。その答えを見つけるために、まずは一度、複数の専門家から、両方のパターンの具体的な収支シミュレーションを取り寄せ、客観的に比較検討することから始めてみてはいかがでしょうか。